水电管理方案

第一节 房屋建筑本体管理

　　由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

　　房屋物业巡查与维护制度

　　1、为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。

　　2、每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。

　　3、所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。

　　4、巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。

第二节 设备设施运行

　　1、给排水设备的维护及运行管理

　　2、物业照明系统，通风等日常维护保养

　　3、电梯设备巡查

　　4、消防、监控系统维护保养

　　5、配电系统的巡查、维护保养

　　6、应急备用供电电源维护保养

　　7、空调系统的日常运行值班与维护保养

　　8、机电设施设备管理与标准

一、供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范

　　1、目的：及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确秩序维护全运行。

　　2、适用范围：适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。

　　3、职责：

　　3.1、负责供配电设备的维护保养。

　　3.2、工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。

　　4、工作规程

　　4.1、值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。

　　4.2、供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。

　　4.3、停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。

　　4.4、严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。

　　4.5、工作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。

　　4.6、不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。

　　4.7、认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。

　　4.8、工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。

　　4.9、将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。

第三节 维修养护管理方案

　　一、设备设施维护保养

　　设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

　　二、给水设备运行维护

　　1、目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。

　　2、适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。

　　3、职责

　　3.1、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。

　　3.2、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。

　　4、工作程序

　　4.1、给排水设备维护保养工作程序：

　　4.2、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。

　　4.3、工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。

　　4.4、工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。

　　4.5、工程部主管提供工作指导及检查监督。

　　4.6、需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。

　　5、给排水设备（设施）故障一般处理工作程序

　　5.1、供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。

　　5.2、排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。

　　5.3、供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。

　　5.4、排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。

　　三、供电设备管理维护

　　1、目的：保证供配电设备操作正确性和安全性。

　　2、适用范围：适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。

　　３、职责：高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。

　　4、配电房送电操作程序。

　　★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。

　　计量及避协器柜一般情况不许分开。

　　5、停电程序与送电相反。

　　6、市电停电，启用备用电源的操作：

　　A、确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。

　　B、发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。

　　C、发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。

第四节 电梯维护及运行管理

　　1、目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。

　　2、范围：电梯的维修保养工作。

　　3、职责：

　　3.1、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。

　　3.2、电梯公司负责电梯的维修保养。

　　3.3、工程部主管对维修保养进行检查监督。

　　4、工作规程：

　　4.1、24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作：

　　4.2、在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。

　　4.3、进入机房将停驶梯之电源总闸切断，在该掣手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。

　　4.4、清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。

　　4.5、对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。

　　4.6、完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。

　　4.7、在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。

　　4.8、进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。

　　4.9、对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。

　　4.10、在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。

　　4.11、在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。

　　4.12、检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。

　　4.13、工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。

　　4.14、送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。

　　4.15、认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。

第五节 消防系统管理

　　搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的校方管理人员参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

　　按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和秩序维护人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；

　　三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；

　　三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。秩序维护人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

　　1、各责任人及各级人员消防责任

　　1.1、防火安全责任人——管理处项目主任

　　1.2、消防防火工作人员——各部门主管、秩序维护人员、工程人员、清洁人员等；

　　1.3、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和秩序维护监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

　　1.4、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

　　2、从技术上以及管理上进行防范

　　2.1、加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

　　2.2、消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

　　2.3、定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

　　2.4、对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

　　2.5、限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

　　2.6、加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。